Einkauf für Nachhaltige Wohnimmobilien
Renditefonds
Mission
Investing: Gesellschatliche und ökologische Impulse mit Nachhaltigen
Wohnimmobilien
Mehr Mieterfreundlichkeit und
Umweltfreundlichkeit in deutschen Großstädten
Veröffentlicht am 22 Januar 2013
Von Christoph Marloh
Mission Investing ermöglicht es
Stiftungen, ihren Kapitalstock für den Stiftungszweck arbeiten zu lassen. Der
inländische Zinshausmarkt bietet sich zu diesem Zweck in diesen Tagen
insbesondere an. Wohnraum wird in den dynamischen Metropolen laufend knapper.
Steigende Kosten verdrängen Familien und Alleinerziehende Elternteile. Durch
eine mieterfreundliche Bewirtschaftung
und durch ausgabensparende energetische Modernisierungen können gemeinnützige
Stiftungen einen Beitrag zur Erhaltung von Sozialen Strukturen und zum
Umweltschutz leisten. Als Investition erzielen Nachhaltige Wohnimmobilien
stabile Erlöse und verzeichnen durchgehende Werterhöhungen.
Die Mehrheit der kapitalstarken
Gemeinnützigen Stiftungen in der Bundesrepublik Deutschland beabsichtigt, ihr
Stiftungsvermögen in den nächsten Jahren in Gänze im Einklang mit dem Zweck der
Stiftung anzulegen. Auf diese Weise folgt die Bundesrepublik den Vereinigten
Staaten, wo sich der Umfang des Mission Investing auf Grund einer entwickelten
Infrastruktur in den letzten 20 Jahren verdreifacht hat. Die jetzige
Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere gemeinnützige Stiftungen, ihre
Investitionsstrategie zu überdenken und dabei die strenge strukturelle Trennung
von Vermögensverwaltung und Mittelverwendung zu hinterfragen. Der Hebel ist
groß: schon mit der zweckkompatiblen Investition von 15% ihres liquiden
Vermögens könnten inländische gemeinnützige Stiftungen dreimal soviel bewegen,
wie mit ihrer kompletten Fördertätigkeit. Auch das Risiko von Widersprüchen
zwischen Investitionen und Stiftungszweck kann dadurch beträchtlich reduziert
werden.
Zinshäuser sind für gemeinnützige
Stiftungen vor dem Hintergrund niedriger Zinsen heutzutage begehrte Anlagen.
Die Cashflows sind konjunkturfest. Passende Wohnimmobilien liegen in gut
eingewachsenen gesuchten Stadtlagen oder im stadtnahen Umland und weisen
stabile Mieterstrukturen auf. ÖPNV,
Geschäfte für den täglichen Bedarf und Bildungseinrichtungen sind in der nahen
Umgebung zu finden. Durch Zuzug und unbedeutende Neubautätigkeit sind in den
dynamischen Metropolen kontinuierliche Wertzuwächse zu verzeichnen.
Die soziale Kehrseite: Wohnraum wird in
Großstädten wie Hamburg und Berlin immer teurer. Steigende Mieten und Preise
für Energie verdrängen Familien und Alleinerziehende aus Zentrumslagen. Durch
eine mieterfreundliche Bewirtschaftung und kostensparende energetische
Modernisierungen können gemeinnützige Stiftungen einen Ihren Beitrag zur
Erhaltung von städtischen sozialen Strukturen und zum Schutz der Umwelt
leisten.
Bei einem nachhaltig bewirtschafteten
Hamburger Wohnungsportfolio, an dem mehrere deutsche Stiftungen beteiligt sind,
konnte die Gesamtbelastung der gegenwärtigen Mieter in den vergangenen vier
Jahren konstant gehalten werden. Trotz erhöhter Kosten erhöhte sich die
monatliche Bruttomiete bloß um 1 Prozent. Im gleichen Zeitabschnitt konnten die
Nettomieterträge aus Bestandsmieten jedoch um 14% gesteigert werden. Möglich
wurde das durch eine Reduktion der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19%
reduzierten.
In den kommenden Jahren sind weitere
Einsparungen durch energetische Modernisierungen vorgesehen. Wohnimmobilien der
1960er und 70er Jahre, die zum Teil gute Anfangseinkünfte bieten, haben oftmals
einen großen Energiebedarf von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum
Vergleich: Neubauten liegen bei etwa 5 Liter.
Die Ausgestaltung der Modernisierungen
ist vom jeweiligen Zinshaus abhängig. In der Regel findet eine Aufwertung der
Gebäudehülle statt - durch Montage neuer Fenster und die Isolation von
Außenwänden und Geschossdecken. Hierbei werden mineralische Dämmmaterialien
präferiert, weil sie umweltverträglich und feuersicher sind. Moderne
Zentralheizungen mit solarthermischen Anlagen bieten eine exzellente
Brennstoffausnutzung. Auf diese Weise lässt sich in den vorgenannten
Altersklassen bis zu 80% der Energie einsparen.
Die Kosten der energetischen
Modernisierung betragen nach Berechnungen der Deutschen Energieagentur im
Durchschnitt 275 EUR pro m2. Diese amortisieren sich zu 110% binnen von 10
Jahren durch die gesetzlich zulässige Umlage auf die Mieten. Energetische
Sanierungen sind in Folge dessen nicht allein wertsteigernd. Die Umlage
steigert auch die Mieteinkünfte um eine 11%-Komponente. Durch die Anfertigung
von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der Sanierungen
gewährleistet, daß alle Baumaßnahmen für bestehende Mieter weitgehend
bruttomietenneutral umgesetzt werden können.
Im vorgenannten Hamburger
Zinshausportfolio wird die lokale Beschäftigung durch Übertragung von
Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein handwerklich begabter
und bei den Mietern akzeptierter Mieter nach mehrjähriger Arbeitslosigkeit eine
ihn erfüllende Aufgabe in der Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012
arrangierte er ein Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn zugunsten der
Harburger Tafel.
An Mission Investing interessierte
Stiftungen fördern die Kommunikation zwischen Vermögensanlage und
Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck soziale und ökologische Ziele
verfolgt, sollte ein Teilbetrag des Vermögens für Mission Investments im
Bereich Nachhaltiges Wohnen vorgesehen werden. Falls keine interne
Immobilienverwaltung vorhanden ist, können nachhaltige Private Placements für
Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit Aufwendungen
ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.
Maßgeblich für das Gelingen von
nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubwürdige soziale, ökologische und
wirtschaftliche Eckdaten. In wirtschaftlicher Betrachtung sind Marktkenntnis
und Marktzugang der Einkaufsabteilung entscheidend. Diese drücken sich in der
Spezialisierung auf eine Region und in einer Leistungsbilanz bei Ankauf, Absatz
und Verwaltung aus. Soziale und ökologische Zielvorgaben sollten per Vertrag
fixiert sein. Emissionen sollten über ein externes Rating verfügen. Bei der
Selektion von Beteiligungsprodukten kann eine auf nachhaltige Geldanlagen
spezialisierte Geschäftsbank helfen.
Weitere Angaben:
Untersuchung zu Mission Investing: www.stiftungen.org
Weitere
Angaben zu Christoph Marloh finden Sie an dieser Stelle.
Negative Realzinsen als
Herausforderung für Stiftungen
Veröffentlicht am 2. Januar 2011
Hamburg, 2.1.2012. Die Inflationsraten
steigen und haben die Renditen der Bundeswertpapiere bei weitem hinter sich
gelassen. Der Preisindex stieg in 2011 um 2,7 % - nach 1,5% im Durchschnitt der
letzten 10 Jahre. Um annähernd 4,5 % stieg schon im Februar 2011 der Index der
wahrgenommenen Inflation (IWI), der auf einer stärkeren Gewichtung von Waren
des alltäglichen Bedarfs basiert und die Ausgabenrealität vieler Empfänger von
Zuwendungen wiedergibt. Bei einer Rendite deutscher Staatsanleihen von
annähernd 1,5% p.a. ergibt sich daraus eine negative Verzinsung der
Stiftungsvermögen zwischen 1 Prozent und 3 Prozent p.a. "Da Stiftungen viele Funktionen übernehmen, die den Staat
entlasten, führt Inflation zu einer Einschränkung bürgerschaftlichen
Engagements oder zu einer unerwünschten Verlagerung zu bürokratischen
Strukturen", sagte
Dieser reale Vermögensverlust ist kein
Zufall, sondern das Ergebnis staatlicher Kapitallenkung. Die EU-Kommission
legte noch im Juni 2011 einen Entwurf der Bankenrichtlinie
"Basel-III" vor, der selbst im Jahr 2 der südeuropäischen
Schuldenkrise Banken weiterhin von einer Risikounterlegung sämtlicher (!)
Staatsanleihen des Euro-Gebietes befreit. Amerikanische Ökonomen haben das
erfolgreiche Zusammenspiel liquiditätstreibender Notenbank-Politik einerseits
und staatlicher Lenkung von Kapital zur Verminderung der öffentlichen
Schuldenlast untersucht. So konnte durch eine lange Ära negativer realer Zinsen
die US-Staatsverschuldung von 117% des Bruttosozialproduktes (1945) auf 35
Prozent des Bruttosozialproduktes (1973) gesenkt werden. Deutsche Medien
sprechen in diesem Kontext seit Frühjahr dieses Jahres von "Zinsraub"
und "finanzieller Repression".
Substanzerhalt mit deutschen Wohnimmobilien
Stiftungen sind rechtlich gehalten, den
Bestand des Stiftungsvermögens zu bewahren. Die Landesstiftungsgesetze
schreiben weiterhin vor, daß für die Erreichung des Stiftungszweckes nur auf
die Erträge des Vermögens nicht aber auf die Vermögenssubstanz zurückgegriffen
werden kann. Gegenwärtig stehen Stiftungen Staatstiteln zunehmend kritisch
gegenüber. Auch schwankende Fonds, Währungsanlagen oder derivate-basierte
"Absicherungen" werden laufend weniger als zuverlässige
Anlagealternativen gesehen.
Als renditetragender Substanzwert
erhalten bundesdeutsche Wohnimmobilien des Bestandes verstärkt an Bedeutung.
Deren Einnahmen haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg als stabil
erwiesen. Mietanpassungen geschehen in gleichmäßigen Abständen im gesamten
Wohnungsbestand und laufend im Rahmen der natürlichen Fluktuation. Durch die
Vielzahl der Mieterbeziehungen ist das Geschäft verwaltungsintensiv, der
Besitzer ist hingegen - verglichen mit Büroimmobilien - in einer
ausgezeichneten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional
diversifizierten Objektportfolios liegt seit 1977 regelmäßig oberhalb der
Geldentwertungsrate. Dies gilt gleichfalls für die Freie und Hansestadt
Hamburg, die, von der Süddeutschen Zeitung in der Ausgabe vom 9. September 2011
als "Juwel des Nordens" bewertet wurde. Hier beträgt die mittlere
Mietsteigerung 5,8% nach dem Mietspiegel 2011.
"Der Hamburger Zinshausmarkt hatte
in den vergangenen beiden Jahren beträchtliche Preisanstiege zu verzeichnen.
Ein Einstieg ist auch jetzt noch vernünftig. Mehr als die Hälfte der Kaltmieten
liegen momentan noch unter 7 Euro pro M² und Monat", sagte
Aufwertung
von Wohnungsbeständen durch Nachhaltigkeit
Eine zeitgerechte Aufwertung von
Wohnungsbeständen ist durch energetische Sanierungen möglich. Viele
Wohnimmobilien aus den Baujahren 1960 bis 1980 liegen in gut eingewachsenen,
gefragten Stadtlagen. Durch eine Verbesserung von Gebäudehülle und Technik kann
der Energiebedarf um bis zu 80% gesenkt und der Wohnwert gesteigert werden. Die
Investitionen werden nach geltendem Mietrecht über zehn Jahre zu 110 Prozent auf
die Mieter umgelegt. Durch den hohen Einspareffekt sind die Maßnahmen
bruttomietenneutral. Im September dieses Jahres forderte der Deutsche
Mieterbund die Politiker auf, die geplante zusätzliche "10x10 Afa"
rasch zu beschließen, um das Volumen der Modernisierungen zu erhöhen.
Nachhaltige Wohnimmobilien lassen sich künftig wesentlich günstiger vermieten,
weil die Energiepreise schneller als die Preissteigerung steigen.
Private
Placements vs. Publikumsfonds
Für Anleger, die Wohnimmobilienbestände
nicht selbst verwalten wollen, kommen Private Placements oder Publikumsfonds in
Frage. Unter den Publikumsfonds sind geschlossene Wohnimmobilien-Fonds
angesichts erheblicher Startkosten oft rechtlich nicht für Stiftungen geeignet,
da sie zu Anfang aus den Einlagen statt aus laufenden Erträgen ausschütten.
Offene Zinshaus-Fonds bieten durch hohe laufende Gebühren vielfach lediglich
geringe Renditen. Private Placements von Wohnimmobilien-Spezialisten werden in
Folge dessen für viele Stiftungen zu einer ernsthaften Alternative.
Dazu gehört das Private Placement
"Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger
Grundbesitz 24. Das Management von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger
Wohnimmobilien seit 1998 durchgehend Renditen von 8 Prozent bis 11 Prozent p.a.
(IRR) erzielt. Das aktuelle Private Placement investiert ? 19.000.000 in ein
Portefeuille von energetisch optimalen Objekten in der Metropolregion Hamburg.
Die Invest-Quote beläuft sich auf 98,5%. Die Investitionen in energetische
Modernisierungen belaufen sich auf ungefähr 14% des Volumens. Es wird nur in
Euro und zu ungefähr 50 Prozent langfristig finanziert, die Tilgung beträgt
1,5% p.a.. Die fortlaufenden Ausschüttungen erfolgen quartalsweise in Höhe von
etwa 5 Prozent pro Jahr und allein aus laufenden Erlösen. Das Portfolio wird
alle drei Monate bewertet. Die Mindestbeteiligung liegt bei ? 200.000. Die
Anleger- und Treuhandverwaltung erfolgt durch Rödl & Partner.
Investitionsentscheidungen werden durch einen autonomen Investmentausschuß
getroffen.
Durch ein engagiertes Asset Management
konnten die Mieteinnahmen des Portfolios in diesem Jahr um 8% gesteigert
werden. Bestandsmieten wurden hierbei nicht erhöht. Die Auszahlungen lagen im
vorgenannten Intervall um 18% über Plan. Im Juni dieses Jahres erhielt das
Private Placement das A- Rating von der Analystenfirma Invest-Report. Nähere
Angaben: www.grundbesitz24.de.
Die Nachhaltige
Wohnimmobilien Fonds von Grundbesitz 24
erfüllen Klimaziele des Bündnisses für Wohnen in Hamburg früher
Effizienzziele der Fonds liegen um
32% unter der Vorgabe von Senat und Verbänden.
Veröffentlicht am 21. September 2011
Hamburg, 21.9.2011. Die
Energiesparziele der Nachhaltige Wohnimmobilien Fonds von Grundbesitz 24
Emissionshaus GmbH liegen um 32% unter den Einsparzielen von Senat und
Immobilienwirtschaft. In dem "Bündnis für das Wohnen in Hamburg"
hatten die Beteiligten am 20.9.2011 vereinbart, den Verbrauch von Heizenergie
bei Hamburger Wohnungen bis 2020 auf im Durchschnitt 133 kWh/m2a zu senken. Die
Fonds von Grundbesitz 24 planen, bereits Jahre früher einen Energieverbrauch
von unter 100 kWh/m2a zu erreichen. In dieser Zahl ist neben der Heizenergie
auch die Energie für die Warmwasserbereitung enthalten. Dieses macht üblicherweise
einen Anteil von 10% bei unsanierten Bestandsobjekten aus. Hiermit liegen die
Renditefonds von Grundbesitz 24 um 32% unter dem Bündniswert von zusammen etwa
150 kWh/m2a.
Der Senat hatte sich im Feld
"Wohnen und Stadtentwicklung" für die 20. Legislaturperiode
anspruchsvolle Zielvorgaben gesetzt. Dabei sollten die Voraussetzungen für den
jährlichen Bau von 6.000 Wohneinheiten geschaffen werden. 2.000 davon sollten
Sozialwohnungen sein. Vor diesem Hintergrund vereinbarten Hamburg, die
Wohnungsverbände und die städtische SAGA GWG die grundlegenden Rahmendaten bei
Neubau, Klimaschutz und energetischen Standards, Städtebau und Bewahrung von
Backsteinfassaden sowie bei der Versorgung von Wohnungsnotfällen.
"Eine bedeutende Senkung des
Energieverbrauches rechnet sich nicht nur für Umwelt und nachhaltig denkende
Eigentümer, sondern gewährleistet auch die soziale Stabilität einer Stadt
", sagte
Durch energetische Optimierungen im
Bestand läßt sich der Energieverbrauch von Objekten aus den 1960er und 1970er
Jahren um etwa 80% reduzieren. Damit kann bei normaler Mietentwicklung in
durchschnittlicher Hamburger Wohnlage wahrscheinlich auch in über 10 Jahren
eine monatliche Bruttomiete von um 10 Euro pro m2 angeboten werden.
Voraussetzung ist, daß die Modernisierungsstrategien deutscher
Immobilienbesitzer, die seitens der Deutschen Energieagentur in einer Erhebung
dokumentiert wurden, ebenfalls in Hamburg umgesetzt werden.
Analog den Zielsetzungen des
Integrierten Energie- und Klimaprogramms der Bundesrepublik Deutschland hatte
sich Hamburg mit seinem Klimaschutzkonzept zum Ziel gesetzt, die CO2-Emissionen
um 40 Prozent bis 2020 und um mindestens 80 Prozent bis 2050 gegenüber dem
Stand von 1990 zu reduzieren. Die Wohnungsverbände identifizierten sich mit dem
neuen Bündnis zu den Klimaschutzzielen des Senats.
"Der Energieverbrauch für die
Warmwasserbereitung läßt sich nicht zuletzt im Mietwohnungsbereich mittels
Solarthermie oft um mehr als 50 v.H. reduzieren. Deswegen und wegen der
begrenzten Investments wäre die Berücksichtigung in den Zielen des Bündnisses
vernünftig gewesen", sagt
Über die Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Renditefonds investieren in Objekte
in Hamburg und anderen norddeutschen Metropolregionen ab Baujahr 1960 und
streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden
Bestandes an. Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18.6.2011 das Rating A- von
Invest-Report, einem unabhängigen Analystenhaus für geschlossene Fonds,
bekommen. Die Analysten bestätigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine
"solide Konzeption" und eine "überdurchschnittlich hohe
Einnahmesicherheit". Ziel ist die Reduzierung des Verbrauches von
Primärenergie im Bereich der Bestandswohnungen um etwa 80%.
Wohnimmobilien sind für mehr als 30
Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Bestandsobjekte des
ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100 kWh/m2a und
eine Gesamteinsparung von 102 Mio. kWh beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl
beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für
eine Stadt von über 4.000 Einfamilienhäusern erzeugen. Der Renditefonds
verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß von 6,9% p.a. mit dem erhöhten
Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden
Auszahlungen betragen durchschnittlich 4,6 Prozent p.a. Sie beginnen mit 2,7 %
in 2011 und steigen auf 7 % pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Ende der
Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der
Kapitalrückzahlung eine weitere Auszahlung an die Anleger aus dem
prognostizierten Verkaufsgewinn. Durch frühzeitige Koordination mit den
Behörden werden evtl. gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.
Zur Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine
erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich der Akquisition, der Finanzierung, der
Objektentwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers
Fondsanbieter
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH zur finanziellen Repression in der BRD und
den Vereinigten Staaten als Herausforderung für den Vermögenserhalt
Veröffentlicht am 14. August 2011
Hamburg, 14.8.2011. Der Begriff der
Finanziellen Repression bezeichnet eine staatliche Kapitallenkung zur
Entschuldung öffentlicher Haushalte vor dem Hintergrund im allgemeinen freier
Märkte. Er wurde 1973 durch die US-Volkswirtschaftler Shaw und McKinnon
eingeführt. Angesichts der erhöhten Inflationsraten in Deutschland und den USA
würden bei einem intakten Kapitalmarkt das Zinsniveau steigen und reale
Kapitalverluste verhindert. Daß das in Deutschland und den Vereinigten Staaten
nicht der Fall ist, liegt an staatlichen Interventionen in die Zins- und Bondmärkte.
Dazu gehören die "Zero Interest Rate Policies" der EZB und der FED
ebenso wie die bei Kapitalsammelstellen mit Basel II und Basel III gesetzlich
vorprogrammierte Anlage in Staatstiteln.
In den USA hat die Teuerungsrate im
Juli 2011 den Stand von 3,6% erreicht. In Deutschland hat die Inflationsrate im
Juli 2011 ein Hoch in Höhe von 2,4% erreicht. Im selben Monat sank die
durchschnittliche Rendite deutscher Staatsanleihen auf ebenfalls 2,4%. Daraus
folgt eine reale Rendite von 0,0%. Nach Steuern war die Rendite negativ. Sie
beträgt minus 1,14% bei dem Spitzensteuersatz in Höhe von 45% zzgl. 5,5% SolZ.
Die Niedrigzinspolitik der Zentralbanken ebenso wie die erzwungene Anlage in
Staatstiteln verzerren den Zinsmarkt. Diese Manipulationen führen zu geringeren
Zinsen über das gesamte Laufzeitspektrum. Sie gehen zu Lasten der privaten
Guthaben und Rentenansprüche.
Mit einem höheren nominalen
Steueraufkommen bei fallenden Zinsen wird die Zinsbelastung der öffentlichen
Haushalte reduziert. Zur selben Zeit sinkt der reale Wert der offenen
Staatsschulden. Diese wuchsen infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise stark
an, da die öffentlichen Haushalte durch eine in Wirklichkeit unbeschränkte
Staatsgarantie für defizitäre inländische Banken und die GIPS-Staaten erheblich
belastet wurden.
In den Vereinigten Staaten fiel der
Anteil der Staatsschulden am BSP von 117% in 1945 auf 35% in 1973. Diese
beachtliche Entschuldung der Vereinigten Staaten von Amerika vollzog sich
angesichts wirtschaftlichen Wachstums, steigender Geldentwertung und hochgradig
regulierter Kapitalmärkte. Während der nominale Schuldenstand der Vereinigten
Staaten von Amerika sich wenig veränderte, war der reale Zins in den
angelsächsischen Volkswirtschaften in der Hälfte aller Jahre von 1945 bis 1980 negativ.
Im Durchschnitt wurde in Folge dessen eine Reduktion der öffentlichen Schulden
in Höhe von 3% p.a. bis 4% p.a. erreicht. Das geht aus einer Untersuchung der
Wirtschaftswissenschaftler Carmen M. Reinhart und M. Belen Sbrancia aus dem
Jahre 2011 hervor. Die Analyse trägt den Titel "The Liquidation of
Government Debt" und wurde für das National Bureau of Economic Research
der USA erstellt.
"Der erfolgreiche Schuldenabbau
der Vereinigten Staaten nach 1945 über finanzielle Repression ist für
Haushaltspolitiker und Notenbankchefs offenbar ein verlockendes Vorbild",
sagt
Der im Juli 2011 von
EU-Binnenmarktkommissar Barnier
vorgelegte Entwurf der neuen Aufsichtsregeln für Finanzinstitute (Basel III) sieht
trotz der wachsenden Staatsschuldenkrise im Euroraum vor, daß Staatstitel von
der Kapitalunterlegung nach wie vor ausgenommen werden. Eine Investition in
Realwerte empfiehlt auch Bill Gross, Gründer und Managing Director von PIMCO,
dem größten amerikanischen Anleihen-Anleger. In seinem letzten
Investment-Outlook vom August 2011 nennt er expressis verbis Finanzielle
Repression, Inflation und Dollarabwertungen als
Optionen der US-Regierung für die Bewätigung der Staatsdefizite.
Inflation führt auch zu einer
Benachteiligung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, weil der private
Budgetanteil für Energie und Lebensmittel unverhältnismäßig steigt. Die
Heizölpreise sind von EUR 35 pro 100 Liter in 2002 auf EUR 83 pro 100 Liter in
2011 gestiegen. Das ist eine Zunahme um 137% in neun Jahren. Die
durchschnittliche jährliche Teuerungsrate beträgt damit 10%. Dadurch werden die
Energiekosten für das Wohnen in wenigen Jahren über den Kaltmieten liegen.
Energetisch optimierte Wohnimmobilien sind ein Instrument zur Wahrung der
sozialen Stabilität geworden. Mieter können vor Verarmung oder gesundheitlichen
Schäden geschützt werden. Energetisch optimierte Wohnhäuser sind auch eine
bevorzugte Immobilien-Klasse. Durch die energetische Verbesserung kann
sichergestellt werden, daß längerfristig ein erhöhter Anteil der Bruttomieten
beim Eigner verbleibt und nicht auf Kosten der Mieter für inflationierte
Energiekosten aufgewendet werden muss.
"Die Preise für Energie werden
angesichts der zunehmenden Teuerung weiter steigen", sagt
Über die Nachhaltigen Wohnimmobilien
Renditefonds:
Die Renditefonds investieren in Objekte
in Hamburg und anderen norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 und streben
die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an.
Der Wohnungsfonds Nord hatte am 18. Juni 2011 das Rating A- von Invest-Report,
einer unabhängigen Analystenfirma für geschlossene Fonds, bekommen. Die
Analysten bescheinigten dem Fonds von Grundbesitz 24 eine "solide
Konzeption" sowie eine "überdurchschnittlich hohe Einnahmesicherheit".
Ziel ist die Senkung des Verbrauches von Primärenergie im Bereich der
Bestandswohnungen um etwa 80%.
Wohnimmobilien sind für mehr als 30 %
des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Für die Objekte im Bestand des ersten
Renditefonds ist ein Primärenergieverbrauch von weniger als 100 kWh/m2a sowie
eine Gesamteinsparung von 102 Millionen kWh beziehungsweise 10,2 Millionen Ltr.
Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für
eine Stadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der Renditefonds
verbindet eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9% p.a. mit dem
verbesserten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die
fortlaufenden Auszahlungen belaufen sich auf im Durchschnitt 4,6 Prozent pro
Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent p.a. zum
Schluss der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden
Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die
Anleger aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger
Abstimmung mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale Belange von
Mietern berücksichtigt.
Grundbesitz 24:
Fonds für Nachhaltige Wohnimmobilien übertrifft Prognose um 18,5%
Veröffentlicht am 23. Juli 2011
Hamburg, 22.7.2011. Der Renditefonds
Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien der
Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH hat im ersten Semester 2011 sein
Auszahlungsziel um 18,5% übertroffen. Ursache sind die gestiegenen Mieterlöse
des verwalteten Portfolios, die sich um 4,0 % erhöhten. Diese Verbesserung
konnte binnen von nur 6 Monaten seit dem Jahresende 2010 erreicht werden. Im
Wohnungsbestand fanden dabei keine Erhöhungen der Mieten für laufende
Mietverhältnisse statt. Bereits im Juni 2011 hatte der Renditefonds das Rating A-
erhalten.
Ermöglicht wurde die
überdurchschnittliche Entwicklung durch eine aktive Objektbewirtschaftung durch
das Management des Fonds. So erfolgten Neuvermietungen im Rahmen der
gewöhnlichen Fluktuation um etwa 50% ertragreicher als bisher. Als Folge
steigerte sich die aktuelle Jahresnettokaltmiete des Bestandes seit
Jahresbeginn bereits um 4,0%. Prospektiert sind jährliche Erlössteigerungen um
2,5%. Die Verwaltungsaufwendungen fielen im gleichen Zeitraum geringer aus, als
prognostiziert. Alles in allem war dadurch eine um 18,5% höhere Auszahlung an
Teilhaber zum 30.6.2011 möglich, als im Prospekt geplant. Die Zahlung erfolgt
aus den laufenden Erträgen.
"Wir freuen uns über die gute Entwicklung des
Fonds", sagte Christoph
Marloh, CEO der Grundbesitz 24. "Angesichts
der generell stark gestiegenen Preise auf dem Hamburger Zinshausmarkt hat der
Renditefonds besonders glücklich eingekauft und klug verwaltet. Dadurch ist der
Renditefonds erste Wahl für sicherheitsbewußte Investoren, die gute Renditen
erwirtschaften möchten".
Der Wohnungsfonds hatte am 18. Juni
2011 das Rating A- von Invest-Report, einer unabhängigen Analystenfirma für
geschlossene Fonds, erhalten. Die Analysten
bestätigten dem Renditefonds von Grundbesitz 24 eine "solide
Konzeption" und eine "überdurchschnittlich hohe
Einnahmesicherheit". Der Renditefonds erwirbt vermietete
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in perspektivreichen Hamburger Lagen und
führt weitgehend bruttomietenneutrale energetische Modernisierungen durch.
Angestrebt wird die Reduktion des Verbrauches von Primärenergie im
Wohnungsbestand um ungefähr 80%.
"Durch
energetische Sanierungen haben Mieter Vorteile, die in den letzten Jahren dem
Kostenanstieg im Energiebereich schutzlos ausgeliefert waren", sagt
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Fonds investieren in
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Metropolregionen ab
Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung
des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des
Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen kann der
Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert werden.
Für die Objekte im Bestand des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von
unterhalb 100 kWh/m2a sowie eine gesamte Einsparung von 102 Mio.
Kilowattstunden entsprechend 10,2 Millionen Liter Heizöl geplant. Mit der
eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Stadt von mehr als
4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Renditefonds verbindet eine
geplante Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von
Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen
betragen durchschnittlich 4,6 % p.a. Sie beginnen bei 2,7 % in 2011 und steigen
auf 7 Prozent pro Jahr zum Schluss der Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt
zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine
zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn.
Mittels frühzeitiger Absprache mit den Behörden werden eventuell gegebene
soziale Belange von Mietern berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz
24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der
Akquisition, der Erwerbsfinanzierung, der Entwicklung, der laufenden
Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen.
Unter der Leitung des Geschäftsführers
Veröffentlicht am 15. Mai 2011
Der Faktor Fünf für die Verbesserung
der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist möglich. Das ist das Resultat eines
Gespräches von Grundbesitz 24 mit Professor Dr.
von Weizsäcker in Hamburg im April 2011.
Die nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds
von Grundbesitz 24 implementieren die von Professor Ernst Ulrich von Weizsäcker
angeregte Effizienzsteigerung um den "Faktor Fünf". Mit seinem Werk
"Faktor Fünf - Die Formel für nachhaltiges Wachstum" stellte von
Weizsäcker im Jahr 2010 den Plan eines zukunftssicheren, nachhaltigen
Wirtschaftens vor. Zielsetzung müsse sein, aus einer Kilowattstunde fünfmal so
viel Reichtum zu erzeugen wie bisherig. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohstoffe
effizienter verwenden und mit der Verwendung neuartiger Techniken Reichtum und
die Qualität des Lebens wachsen lassen können. Sein Bericht an den Club of Rome
ist eine Reaktion auf die aktuellen ökologischen Probleme. Auf der Fachtagung
des Ikowo e.V. am 19.4.2011 in der Freien und Hansestadt Hamburg wiederholte
von Weizsäcker seine Thesen und führte ein Gespräch mit
"Der
Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist
möglich", sagte Prof.
Ernst-Ulrich von Weizsäcker. "Der Wert von Immobilien wird
wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten Bauweise verschläft.
Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung haben, wenn man eben
diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich der Weltmarktpreis für
Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im Haus".
Die Renditefonds für nachhaltige
Wohnimmobilien führen energetische Modernisierungen im Bereich der
Bestandswohnungen durch. Mit Einsparungen von etwa 80% des Primärenergiebedarfs
wird die Forderung von Weizsäckers nach einer Steigerung der Effizienz um den
"Faktor Fünf" erreicht.
"Wir freuen uns sehr über die
Bestätigung durch führende Wissenschaftler. Energetische Sanierungen im Bestand
sind Instrumente des praktischen Naturschutzes, des Schutzes der Mieter und der
Wertsteigerung für Investoren", sagt
Das Effizienzpotential im derzeitigen
Immobilienbestand ist immens. Der Verbrauch von Primärenergie von
Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1960 bis 1978 beträgt im Durchschnitt jenseits
von 300 kWh pro Quadratmeter und Jahr und läßt sich durch Modernisierung
ökonomisch um annähernd 80% reduzieren. Etwa drei Viertel der bundesdeutschen
Bestandswohnungen wurden vor dem Jahr 1990 errichtet.
"Die vorhersehbaren
Energiepreiserhöhungen resultieren in einem weiter steigenden Renditepotential
von energetisch modernisierten Wohnimmobilien des Bestandes im Wettbewerb mit
unsanierten Objekten. Auch Mieter
profitieren: Abrupte Preiserhöhungen wie in
2009 bis 2010 lassen Mieter von
energetisch sanierten Wohneinheiten zukünftig kalt", sagt
Eine energetische Verbesserung der
Gebäudehülle wird meistens durch zusätzliche Dämmung der Außenwände mit
Wärmedämm-Verbundsystemen, durch Isolierung der Dächer und obersten
Geschossdecken wie auch durch eine Dämmung der Kellerdecke realisiert. Im Zuge
der Maßnahmen ist meistens der Austausch von Fenstern und Haustüren zu
empfehlen. Durch Bereitung von Warmwasser mit Solarthermie-Anlagen sowie
Wärmerückgewinnung aus Abluft können Heizungsanlagen weiter entlastet werden.
Der verkleinerte Bedarf an Heizleistung wird je nach Objekt durch zeitgerechte
verkleinerte Brennwert-Systeme oder Fernwärme gedeckt.
Ernst Ulrich von Weizsäcker war
Professor für Biologie an der Hochschule Essen, Präsident der Universität/GH
Kassel, Direktor am Zentrum der Vereinten Nationen für Wissenschaft und Technologie
in New York, Vereinigte Staaten von Amerika, Direktor des Instituts für
Europäische Umweltpolitik in Bonn, und
Vorsitzender des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie. 1998 - 2005 war er MdB für die SPD, in den
Jahren 2006 bis 2008 lehrte er an der University of California, Vereinigte
Staaten von Amerika. Im Jahr 2008 wurde er mit dem Deutschen Umweltpreis
ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in Emmendingen, Bundesrepublik
Deutschland.
Veröffentlicht am 3. April 2011
Nachdem bereits Deutschland,
Frankreich, Spanien, die Tschechische Republik und die Republik Italien eine
hohe wie auch teilweise rückwirkende Verminderung der Einspeisevergütungen
umgesetzt oder angekündigt hatten, hat jetzt die englische Regierung am 23.
März 2011 bekanntgemacht, daß sie die Solarförderung ebenso heftig
heruntersetzen will. Danach soll die Subvention für Photovoltaikanlagen ab 250
kW Leistung um über 70 % von 29,3 p/Kilowattstunde auf hinfort 8,5 p/kWh
abgesenkt werden. Die Ankündigung hatte schon Auswirkungen: geplante
Investitionen auf der Insel wurden von einzelnen Anbietern kurzfristig
gestoppt.
Ende 2010 hatte bereits Spanien auf
Grund des Budgetdefizits retrograd die Förderung für Sonnenstrom gekürzt. Am 3.
März 2011 folgte die Regierung des bisher als budgetär zuverlässig geltenden
Italien. Fondsanbieter mit massiv fremdfinanzierten Produkten sehen sich in
diesen Ländern mit ausgeprägten Problemen konfrontiert.
Das Königreich Spanien hatte am
24.12.2010 ein Gesetz publiziert, womit die Schmälerung der Einspeisevergütung
für Solaranlagen um 15% für die kommenden 3 Jahre stattfinden soll. Die Kürzung
betrifft ebenfalls bereits produzierende Anlagen. Sie erfolgt, obwohl die
Einspeisevergütung wie in der Bundesrepublik Deutschland "von den
Konsumenten finanziert" wird. In den Jahren 2008 und 2009 hatten deutsche
Fonds 630.000.000 Euro in spanische Solaranlagen investiert. Stark gehebelte
Solarfonds müssen in nächster Zeit auf Ausschüttungen verzichten oder sind in
Gefahr, notleidend zu werden. Ob Klagen von ausländischen Investoren vor
spanischen Gerichten Erfolg beschieden sein wird, erscheint offen.
Am 03. März 2011 hatte die italienische
Administration den Beschluß des Regierungsgesetzes (decreto legislativo) zur
Umsetzung der Richtlinie 2009/28/EG zur Subvention der Verwendung von Energie
aus erneuerbaren Quellen ("Neue Energiedekret") bekanntgegeben.
Entgegen den Erwartungen, die das Ministerialdekret vom 6. August 2010
("Conto Energia 3") erweckt hatte, wird mit dem Beschluß des Neuen
Energiedekrets die Disposition und Fortführung von augenblicklich laufenden
Investitionen in schwerwiegender Weise gefährdet. Hiermit kann der gesamten
Solarindustrie in der Republik Italien nachhaltiger Schaden zugefügt werden.
Die beschlossenen Änderungen können eine baldiges Aus privater Investitionen
sowie der Finanzierungen durch Finanzinstitute auslösen wie auch neue Projekte
verhindern. Das Neue Dekret sieht vor, dass die Subventionstarife des seit dem
1. Januar 2011 geltenden Conto Energia 3 lediglich noch denjenigen PV-Anlagen
zuerkannt werden, die bis spätestens zum 31. Mai 2011 tatsächlich an das Netz
angeschlossen werden. Sämtliche PV-Anlagen, die nach dem 31. Mai 2011 an das
Stromnetz angeschlossen werden, erhalten die noch durch ein bis zum 30. April 2011 zu erlassendes neues
Dekret festzulegende Fördertarife. Nach nichtamtlichen Aussagen plant die
Administration, diese Subventionstarife
nachhaltig zu verringern und hierbei unter anderem die Verringerung der
Materialkosten zu berücksichtigen und eine jährliche Deckelung der
Gesamtfördermenge vorzusehen. Auch wenn die allgemein bekannt gewordenen
Regelungen in einigen Jahren als nicht verfassungsgemäß eingestuft werden,
dürfte der Schaden für die junge Solarbranche immens sein.
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Fonds investieren in Objekte in
norddeutschen Ballungsräumen ab Herstellungsjahr 1960 und streben die
energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an.
Wohnhäuser sind für mehr als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs
verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann der
Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die
Bestandsobjekte des ersten Renditefonds ist ein Verbrauch von Primärenergie von
unterhalb 100 Kilowattstunden/m2a und eine Gesamteinsparung von 102 Mio.
Kilowattstunden beziehungsweise 10,2 Millionen Liter Heizöl beabsichtigt. Mit
der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Werkstoff für eine Stadt von mehr
als 4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Renditefonds verbindet einen
geplanten Nachsteuer-Überschuß von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz
von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen
betragen im Schnitt 4,6 Prozent p.a. Sie beginnen bei 2,7 % in 2011 und steigen
auf 7 Prozent per annum zum Schluss der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit
erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung
eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten
Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger Absprache mit den Behörden werden
potentiell gegebene soziale Belange von Mietern berücksichtigt.
Zur Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz
24 GmbH besitzt eine erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des
Erwerbes, der Erwerbsfinanzierung, der Objektentwicklung, der laufenden
Bewirtschaftung und der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen.
Unter der Leitung des Geschäftsführers
Veröffentlicht am 12. März 2011
Die Abrechnungen für Heizkosten 2010
werden für mit Heizöl beheizte
Wohngebäude um 30% bis 50% höher ausfallen als im Jahr 2009. Grund ist ein um
annähernd 22% erhöhter Preis für Heizöl sowie ein witterungsbedingt erhöhter
Energiebedarf. Das ist das Resultat aktueller Statistiken der
Verbrauchserfassungsunternehmen. Besonders betroffen sind einkommensschwache
Haushalte. Energetische Sanierungen im Bereich der Bestandswohnungen gewinnen
hierdurch weiter an Bedeutung.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagt dazu:
"Energie kann zur neuen sozialen
Frage werden. Welche Resultate drastische Preiserhöhungen bei Waren des
täglichen Bedarfs haben können, ist an der Peripherie Europas zu sehen. Die
energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist eine Frage der politischen
Klugheit. Die Substitution von Energieimporten durch lokale Wertschöpfung in
Handwerk und Industrie ist gesamtwirtschaftlich erwünscht, da sie neben
konjunkturellen Anstößen einen längerfristigen Werterhalt fördert".
Seit der Liberalisierung der Strom- und
Erdgasmärkte vor 10 Jahren hat sich der Preis für Erdgas so gut wie verdoppelt.
Die Kilowattstunde Strom kostete 2007 so gut wie 50 % mehr als 1998. Trotzdem
kündigten zu Anfang des Jahres 2008 zusammen 437 Stromanbieter Preiserhöhungen
in Höhe von erneut gut 7 Prozent an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen
der sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 %
nach. Beleuchtung und Wärme werden als Folge namentlich für einkommensschwache
Haushalte zu Luxusgütern. Besonders Erwerbstätige mit einem Nettoeinkommen von
unterhalb 900 EUR mtl., das sind dreizehn Prozent, sind von der Belastung
betroffen.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von Renditefonds
für nachhaltige Wohnimmobilien sagte dazu: "Heizöl ist im ersten Quartal
2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite Miete ist auf dem
Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte Bestandswohnungen zu werden. Der
Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien sorgt durch energetische
Sanierungen des Portfolios für eine Entlastung der Mieter von weiter steigenden
Energiepreisen. Durch die energetischen Sanierungen steigt parallel für die
Anleger das Ertragspotential gegenüber unsanierten Wohnimmobilien". Nähere
Informationen zu
Die Deutsche Energieagentur dena hat in
ihrer Sanierungsstudie die Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen im
Mietwohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu dem Endergebnis, daß sich die
energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern sowohl für Vermieter als auch
für Mieter rechnet. Demnach kann der Energieverbrauch bei Gebäuden, die
ohnedies saniert werden müssen, ohne Mehrbelastungen für Mieter oder
Bestandshalter um rund 75 Prozent reduziert werden. Sogar eine Einsparung von
80 %, was den Klimazielen der Regierung für das Jahr 2050 entspricht, würde nur
eine geringe Erhöhung der Mieten nach
sich ziehen. Steigen die Preise für Energie weiter an, ist auch diese Variante
bruttomietenneutral. Die Studie basiert auf dem dena-Modellprojekt
"Niedrigenergiehaus im Bestand", in dem rund 350 Wohnimmobilien
hocheffizient saniert wurden.
Ein Hauptanteil der geschätzt 18
Millionen Wohngebäude wurde vor 1978 und somit vor dem Inkrafttreten der ersten
WärmeschutzV erbaut. Gleichzeitig liegt die Quote der neuen Gebäude bei unter
einem Prozent. Zur Erreichung der Klimaschutzziele ist im Gebäudebereich darum
die energetische Sanierung der bestehenden Gebäude ausschlaggebend. In kaum
einem anderen Feld schaffen Aufwendungen einen so vielfältigen Nutzen:
Vermietbarkeit und laufender Betrieb der Immobilie sind nachhaltig gesichert
und der Wert des Gebäudes steigt. Für den Nutzer bewirkt die Steigerung der
Energieeffizienz einen besseren Wohnstandard, eine größere Freiheit von
steigenden Energiepreisen und auf lange Sicht eine Vermehrung des frei
verfügbaren Einkommens. Weiters werden die CO2-Emissionen reduziert. Die
Einsparpotenziale sind, insbesondere bei Bestandsbauten, enorm. Objekte, die
mit marktgängigen Techniken die Energie betreffend saniert werden, können den
Energieverbrauch um bis zu 85 % verringern und häufig weit besser als ein
Standard-Wohnungsneubau sein.
Über die Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Renditefonds investieren in
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr
1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung des zu erwerbenden
Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 Prozent des
Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann
der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert
werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Renditefonds ist ein Verbrauch von
Primärenergie von weniger als 100 kWh/m2a sowie eine Gesamteinsparung von 102
Mio. Kilowattstunden entsprechend 10,2 Millionen Liter Heizöl geplant. Mit der
eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine Stadt von über
4.000 Einfamilienhäusern produzieren. Der Fonds verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß
von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern vor künftig weiter
steigenden Energiepreisen. Die laufenden Auszahlungen betragen im Durchschnitt
4,6 % pro Jahr Sie beginnen mit 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent
p.a. zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den
laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung
an die Investoren aus dem prognostizierten Verkaufsgewinn. Durch frühzeitige
Koordination mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale
Mieterbelange berücksichtigt.
Zur Grundbesitz
24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine
erfolgreiche Leistungsbilanz im Bereich des Erwerbes, der Finanzierung, der
Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern
und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers
Zum
Wohnungsmangel in Hamburg
Veröffentlicht am 28. Februar 2011
90.000 Wohnungen fehlen in Hamburg.
Dieses Defizit ergibt sich, wenn die Zahl der privaten Haushalte und der
Wohneinheiten in Beziehung gesetzt wird. Das geht aus der Studie eines
norddeutschen Immobilienunternehmens hervor, die auf der Grundlage eigener
Angaben und Marktstatistiken erstellt wurde. Die Wohneigentumsquote liege bei
bloß 22 % gegenüber dem international geringen Bundesdurchschnitt von 45 Prozent.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Fonds sagte dazu:
"Immobilienbesitzer finden
gegenwärtig wenige ansprechende Anlagealternativen vor. Die geringen
Kapitalmarktzinsen und monetäre Verunsicherungen sind verantwortlich, daß in 2010 nur 450
Zinshäuser in Hamburg veräußert wurden. Da Investoren hingegen zunehmend die
Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigen die Preise am Hamburger Markt für
Zinshäuser weiter. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord verfügt
über exzellente Erwerbskontakte in Hamburg und bündelt die Einlagen. Hierdurch
erhalten Anleger Zugang zu Objekten, die sonst Profis vorbehalten geblieben
wären. Durch die energetischen Modernisierungen des Portfolios steigt das
Ertragspotential der Wohnimmobilien weiter".
Zu den geschätzten Anlageprodukten
zählen in der Bundesrepublik Deutschland Immobilien. Wesentlicher Beweggrund
für eine Immobilienanlage sind für viele Immobilienkäufer die Furcht vor
Inflation und die Einschätzung der Immobilie als vergleichsweise sichere
Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei richtiger Selektion durch eine hohe
Stabilität aus. So haben sie sich im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien
unabhängiger von konjunkturellen Volatilitäten entwickelt. Deswegen verzeichnen
Wohnimmobilien mehr und mehr Nachfrage als Kapitalanlage.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagt dazu:
"Die Preissteigerungen an den
Warenmärkten und das Geldmengenwachstum in den USA, Europa, der Volksrepublik
China wie auch Japan führen vermehrt zu Inflationsbefürchtungen. Renditefonds
sind optimal als Rundum-Sorglos-Paket für Geldgeber, die jetzt in Sachwerten
anlegen möchten, ohne auf laufende Einkünfte zu verzichten. Der Renditefonds
Nord von Grundbesitz 24 ist mit einer Invest-Quote von 97 Prozent ein
exzellentes Instrument zur Werterhaltung und Einkommenssicherung".
In der Bundesrepublik Deutschland ist die
Nachfrage nach Wohnimmobilien fortwährend hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich
die Zahl der Privathaushalte auf annähernd 40 Millionen verdoppelt. Ungeachtet
des erwarteten Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 gemäß
Angaben des Statistischen Bundesamtes circa eine halbe Million Haushalte mehr
sein. Hierbei sind langfristige
gesellschaftliche Entwicklungen eine Ursache für ebendiese weiter steigende
Nachfrage. Der Trend zu kleineren Haushalten spielt hierbei eine Rolle. Zwei Drittel aller Wohnungen werden
heutzutage lediglich von ein oder zwei Menschen bewohnt. Geänderte Lebensweisen
gehören zu den wesentlichen Ursachen. Die zunehmende Anzahl älterer Menschen
führt fortlaufend mehr Einzelhaushalte bis ins höhere Alter, währenddessen jüngere
Generationen später mit der Familiengründung beginnen.
Eine präferierte Form des Lebens
stellen Wohnungen in guten Lagen von Metropolregionen dar. Besonders die häufig
höheren Einkommensmöglichkeiten, das bessere Arbeitsangebot wie auch die
bessere Infrastruktur haben eine große Attraktivität. Als städtische Lebensqualität werden die
unterschiedlichen Einkaufsmöglichkeiten, das umfassendere Kulturangebot wie
auch die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen geschätzt. Es zeichnet sich
hingegen eine nach Regionen differenzierte Entwicklung ab. In zahlreichen
Metropolregionen wächst die Nachfrage nach Wohnungen durch die zunehmende
Anzahl von privaten Haushalten sowie eine geringe Neubautätigkeit, während sich
in etlichen Bereichen zunehmend Abwanderungsbewegungen abzeichnen.
Die Neubautätigkeit ging in der
Bundesrepublik Deutschland zurück: ein neues Nachkriegstief wurde hier in 2008
erreicht. Nach dem Aufschwung der deutschen Wiedervereinigung in der Mitte der
1990er Jahre hat die Zahl der neu fertig gestellten Wohnimmobilien
kontinuierlich abgenommen. Ursachen sind eine Reduzierung von Bebauungsflächen
sowie unübersehbar gestiegene Baukosten. In der FAZ vom 10. Juli 2009
kennzeichnete es ein Repräsentant des Immobilienverbandes Deutschland (IVD)
folgendermaßen: "Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem
Wohnungsneubau klafft immer weiter auseinander". Ein Mangel an Wohnungen
zeichnet sich besonders in den merklich nachgefragten Lagen in deutschen
Metropolregionen ab. Es wird vermutet, daß der künftige Bedarf an Wohnungen in
den Ballungsräumen keineswegs mehr gedeckt werden, kann, sofern die
Wohnungsbauaktivität nicht wieder zunimmt.
Zu den Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien :
Die Renditefonds investieren in
Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in norddeutschen Metropolregionen ab
Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige
Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnhäuser sind für mehr als
30 % des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Sanierungen
kann der Primärenergiebedarf je nach Herstellungsjahr um bis zu 80% reduziert
werden. Für die Objekte im Bestand des ersten Renditefonds ist ein
Primärenergieverbrauch von unter 100 Kilowattstunden/m2a sowie eine gesamte
Einsparung von 102 Millionen Kilowattstunden bzw. 10,2 Millionen Ltr. Heizöl
beabsichtigt. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für
eine Kleinstadt von über 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern produzieren. Der
Renditefonds verbindet einen geplanten Nachsteuer-Überschuß von 6,9Prozent p.a.
mit dem erhöhten Schutz von Mietern vor weiter steigenden Energiepreisen. Die
fortlaufenden Auszahlungen betragen durchschnittlich 4,6 % pro Jahr Sie
beginnen bei 2,7 Prozent in 2011 und steigen auf 7 % p.a. zum Schluss der
Laufzeit. Am Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden
Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die
Investoren aus dem prognostizierten Veräußerungsgewinn. Mittels frühzeitiger
Abstimmung mit den Behörden werden möglicherweise gegebene soziale
Mieterbelange berücksichtigt.
Über Grundbesitz
24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine
erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet der Akquisition, der
Finanzierung, der Objektentwicklung, der laufenden Bewirtschaftung und der
Veräußerung von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des
Geschäftsführers
Verfaßt von Christoph
Marloh
Veröffentlicht am 27. Februar 2011
20 % der deutschen Beschäftigten haben seit
Ausbruch der Finanzkrise in 2008 ihre privaten Verträge zur Vorsorge gekündigt.
Zwei Drittel der Arbeitnehmer halten Immobilienbesitz für die optimale Form der
privaten Altersvorsorge. Das geht aus der Allensbach-Erhebung
"Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011" hervor, die im Auftrag der
deutschen Postbank erstellt wurde.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Anbieter von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagte dazu:
"Wohnimmobilien erfreuen sich
einer Wiedergeburt als krisensicherer renditetragender Sachwert. Um mit der
Vermietung von Zinshäusern auf lange Sicht erfolgreich zu sein, sind die
Selektion der Standorte und vor dem Hintergrund weiter steigender Energiepreise
eine hohe energetische Qualität erforderlich. Der Nachhaltige Wohnimmobilien
Renditefonds Nord konzentriert sich auf die vitale Metropolregion Hamburg,
einen der Top 3 Standorte in Europa. Durch geringen Energieverbrauch sind die
Wohnimmobilien des Fonds zu besseren Konditionen vermietbar als nicht
modernisierte Zinshäuser. Auf diese Weise realisiert der Fonds eine
zukunftsfähige Form der privaten Einkommenssicherung". Weitere Nachrichten
von Christoph
Marloh.
Der Renditefonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien Nord erwirbt gepflegte, voll vermietete Objekte in
Metropolregionen in Norddeutschland. Die Wohnimmobilien werden von
Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften und privaten Besitzern gekauft. Der Fonds
investiert ausschließlich in voll vermietete Objekte, wobei Hamburg bei dem
Erwerb durch den Fonds angesichts der von Marktforschern weiterhin als
überdurchschnittlich prognostizierten Wertentwicklung bevorzugt wird. Der Renditefonds
kauft zwei Klassen von Objekten: zum einen preiswerte Objekte ab
Herstellungsjahr 1960, die ein Energiesparpotential von etwa 80 % besitzen und
nach Erwerb durch den Fonds energetisch modernisiert werden. Andererseits
Wohnimmobilien, die energetisch bereits auf Neubaustandard sind. In beiden
Fällen soll der Bedarf an Primärenergie deutlich unter 100 Kilowattstunden pro
qm und Jahr liegen. Bei den älteren
Herstellungsjahren ab 1960 ist ein Energieverbrauch von über 300 kWh pro
m2 und Jahr vor der energetischen
Sanierung charakteristisch. An diesem Punkt trägt der Fonds in einer für den
Anleger vorteilhaften Art dazu bei, den Import knapper fossiler Energieträger
zu vermindern.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz
24, dem Emittent von nachhaltigen Wohnimmobilien-Fonds sagt dazu:
"Nachhaltigkeit ist eine
Win-Win-Situation. Geldgeber profitieren von Wertsteigerungen ihrer
Wohnimmobilien durch energetische Sanierungen, Mieter sind zukünftig besser
gegen steigende Energiepreise geschützt und genießen ein angenehmeres Raumklima
während die Umwelt von der Vermeidung von Emissionen sowie vom Schutz der
natürlichen Ressourcen profitiert".
Für Wohngebäude hat die Deutsche
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erstmalig im Juni 2010 ein
Zertifikat publiziert. Der Renditefonds strebt an, auf mittlere Sicht alle
Wohnimmobilien zertifizieren zu lassen. Die Kontrolle der
Nachhaltigkeitskriterien des Fonds - grundsätzlich der Primärenergieverbrauch
pro m2 Wohnfläche - erfolgt durch zertifizierte interne wie externe
Energiemanager in drei Zeiträumen. Zuerst wird vor Erwerb im Rahmen der Prüfung
eine bedarfsorientierte Energiebilanz des Objektes angefertigt. Dabei wird ein
Sanierungsansatz für Gebäudehülle, Heizungsanlage und für den Einsatz von
Solarthermieanlagen entwickelt, das Einsparpotential errechnet und durch eine
Wirtschaftlichkeitsrechnung unterlegt. Zweitens erfolgt vor Durchführung der
energetischen Modernisierung bei jedem Zinshaus eine Aktualisierung der
Berechnungen zu den Nachhaltigkeitsparametern. Drittens erfolgt die Kontrolle
des tatsächlichen Einhalts der Parameter jährlich im Rahmen der
Betriebskostenabrechnungen auf der Basis der von einem externen Auftragnehmer
erstellten Verbrauchsabrechnungen.
Einkaufkriterien
für den Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord
Veröffentlicht am 4. Februar 2011
Die Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds
konzentrieren sich auf vitale Metropolregionen. Die Lagen der Wohnimmobilien
müssen im Radius des öffentlichen Personennahverkehrs der Großstädte liegen. Im
Falle der Metropolregion Hamburg ist dieses der Bereich des HVV (Hamburger Verkehrsverbund).
Die Objekte sollen auf lange Sicht vermietet oder verpachtet werden. Sie
besitzen mindestens 5 Wohneinheiten. Die laufenden Einkünfte aus den
Wohnimmobilien stammen vorwiegend aus der Vermietung von Wohnraum. Etwaige
gewerbliche Flächen sind nicht an Firmen aus dem Rotlicht-Milieu vermietet und
beeinträchtigen auch sonst nicht die Nutzung der Wohneinheiten. Das Objekt soll
weitgehend vermietet sein, ein etwaiger Leerstand ist bei Erwerb gering.
Die Finanzierung des Objektes erfolgt mit einem
längerfristigen Fremdkapitalanteil von höchstens 50%. Die Finanzierung des
Objektkaufes erfolgt über eine sogenannte non-recourse-Finanzierung, wird also
nur durch die zu erwerbenden Objekte besichert.
Fordern Sie das detaillierte Einkaufsprofil an per Email
an willkommen 'at' gb24fonds.com.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Einkaufsprozeß
für Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 3. Februar 2011
Die Fonds streben an, Immobilien mit geringem
Energieverbrauch zu kaufen bzw. zu erwerbende Objekte energetisch zu
optimieren. Notwendige energetische Optimierungen sollen durch
Energieeinsparungen und weitgehend bruttomieten-neutrale Mieterumlagen
refinanziert werden.
Die Marktuntersuchung, die Begutachtung und der Ankauf der
Wohnimmobilien erfolgt durch die Geschäftsfleitung mit deren CEOs
Für jede Investitionsentscheidung ist die Zustimmung des
aus drei Mitgliedern bestehenden Investitionausschusses sowie in bestimmten
Fällen des Beirates einzuholen. Investmententscheidungen müssen in
Übereinstimmung mit den Investmentrichtlinien der Fonds stehen.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Video-Interview
mit Christoph Marloh zu Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds
Veröffentlicht am 1. Februar 2011
Angesichts der für Interessenten schwierigen Einkaufssituation
in den vitalen Immobilienmärkten wie Hamburg stellt der von norddeutschen
Immobilien- und Fonds-Fachleuten initiierte Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien Nord
eine faszinierende Beteiligungsmöglichkeit an erlösstarken Wohnimmobilien in
der Metropolregion Hamburg dar. Dank der mehrjährigen positiven Einkaufskontakte war der Renditefonds in 2010
in der Position, seine Einkaufsvorgaben gegen die Marktentwicklung zu
überbieten. Der Renditefonds plant ein wirtschaftliches
Endergebnis von 7,1% p.a. vor und 6,9% p.a. nach Steuern.
In einem Dialog mit Ecoreporter vom 11.11.2010, dem Blatt
für ethische und nachhaltige Geldanlagen, erläutert Christoph
Marloh das Investment-Thema und die Zielgruppen der Fonds:
Verfaßt von: Christoph Marloh
Background zu
den Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 28. Januar 2011
Um die Auswirkungen menschlichen Wirtschaftens auf die Umwelt
zu limitieren, ist im Bereich der persönlichen Haushalte längerfristig eine
Verringerung des Energiebedarfes unvermeidlich. Die Renditefonds für
Nachhaltige Wohnimmobilien sehen Energieeinsparungen als Maßnahmen der
Aufwertung und streben die Umsetzung betriebswirtschaftlich sinnvoller
energetischer Optimierungen im zu erwerbenden Bestand an.
Raumheizung ist derjenige Einsatzzweck von Energie, bei
dem absolut und relativ der mit Abstand größte Anteil an Endenergie gespart
werden kann. 30% des deutschen Energiebedarfs entstehen für Raumwärme. Der
spezifische Raumheizungsbedarf von Gebäuden kann sowohl im Neubau als auch bei
vorhandenen Gebäuden durch bauliche Maßnahmen (Wärmeisolierung der
Bauwerkshülle und Einsatz neuer Fenster) beinahe auf Null verkleinert werden.
Durch Verwendung von Solarthermie-Installationen kann der Warmwasser-Bedarf
zunehmend ohne die Verwendung von Heizungsanlagen gedeckt werden.
Die Einsparmöglichkeit im derzeitigen Immobilienbestand
ist enorm. Der Primärenergieverbrauch von Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1960
bis 1978 liegt im Schnitt jenseits von 300 kWh/m2a und läßt sich durch
Modernisierung ökonomisch um etwa 80% absenken. Dies ist grundsätzlich bei etwa
75% des Bestandes dieser Baujahre machbar.
Verfaßt von: Christoph Marloh
VGF-Statistiken:
Deutsche Immobilienfonds haben 2010 rapide zugenommen
Für geschlossene Fonds wurden 2010 in der Summe rd. 5,84 Mrd. EUR
Eigenkapital eingesammelt und damit dreizehn % mehr als 2009 (5,14 Mrd. Euro).
Der Publikumserfolg waren deutsche Immobilienfonds, denen Geldgeber 1,62 Mrd.
EUR Eigenkapital anvertrauten (+46 %). Immobilienfonds waren gleichfalls 2010
dasjenige mit Abstand stärkste Fondssegment, gefolgt von den
Schiffsbeteiligungen (996 Mio. Euro). Platzierungsstärkster Anbieter im
Immobiliensegment (In- sowie Auslandsfonds) war die Hamburgische Immobilien
Handlung (HIH) mit 210,5 Mio. EUR, gefolgt von der Real I.S. (191 Mio. EUR). Im
Segment der inländischen Immobilienfonds steht die DFH an der Spitze (173,3
Mio. EUR). 2011 erwartet der VGF fühlbar steigende Platzierungszahlen bei den
Immobilienfonds. Daten zum wachsenden Markt der nachhaltigen Immobilien
finden Sie im Nachrichtenüberblick von
Vita von
Veröffentlicht am 26. Januar 2011
Christoph Marloh ist Europäischer Energiemanager
(IHK), Interim-Manager mit
IMEX-28-Bescheinigung, Mitglied im
deutschen Berufsverband für Interim Management (BRSI) und Informatiker.
Christoph Marloh ist bei Grundbesitz 24 für Konzeptionen
für energetische Modernisierungen, Organisationsentwicklung, Finanzen,
Berichtswesen und Anlegerbetreuung zuständig.
Christoph Marloh hat den Beratungszweig des
IT-Unternehmens Microsoft in Mitteleuropa gegründet. Er hat mehrere Firmen und
Organisationen gegründet und die erfolgreiche Markteinführung geleitet.
Verfaßt von: Christoph Marloh